第７回：残念だけど世間に残るべくして残ってしまう物件とは

おまえには教えない。授業料のツケが溜まってるからな。

あ。。。ありがとう。
B子さんの今日の服もステキですね。。。
さてコピーしなきゃなと。

B子ムカつく。態度が７２０度ちがう。

ボクでお役に立てるなら、聞いてください。

うん。あるよ。

不動産仲介業者のシゴトって、一般的に実際に住むヒトのためのマンション（実住とか実需と呼ぶ）仲介のイメージが強いかもしれないけど、それだけじゃないよね。
一棟マンションやタワマンの収益物件をメインで取り扱っているところもあるんだ。

こうした業者の場合、物あげ業者（売主から売却物件を預かっている不動産会社）から「この物件どうですか？」って話がメールとかでくるんだよね。
買主を探すために取引実績のある不動産会社へ売却の連絡をメールを流すというのがルーチンになってる。

物あげ業者からどうですか？ってメールがくる売却物件ってのは、まだ一般の不動産市場に情報が出回っていない状態だから、不動産業者同士で内々に取引が完了することも多いんだよね。
たとえば購入したマンション用地の上に一棟収益物件を新築する建築会社とか、中古アパートをリノベーションして賃貸運用している不動産会社とか色んな買ってくれる法人の候補があるわけ。

そうだね。不動産ビジネスってのは「情報産業」だから鮮度が命と言ってもいいかもしれない。みんな儲けたいってのは本質だから。

そうとも言える。利回りとか条件が良い物件は、不動産ポータルサイトやレインズにすら掲載されないで成約になってしまう場合もある。だから情報が出回らない。
逆に言えば、すでに情報が出回っている物件は「残るべくして残った物件」である可能性が高いという場合もある。残念な物件だね。

それ。いい質問だね。
「残りやすい物件」っていくつかポイントがあるわけ。

特に地形については、将来的に物件の建替えをする場合や、更地にして土地を売却するリスクがあるから気にするね。

例えば、一棟アパートを建替える時に地形が悪いと買主が希望する貸室数や駐車場の確保ができない場合も出てくるし、計画通りに水道が引きまわせないとか、下水の工事が大変だとか、色々な問題があとから出てくるわけ。それって利回りの出口戦略を考えたときに売りにくくなるから、そういう要素はきちんと押さえておかなきゃプロとして失格だね。コレ、基本的なことだから覚えておいた方がいいよ。

そうそう。だんだん分かってきたね。すごい！

売り出してから直ぐだったり、半年くらいの売れていない理由が、もしも「売り出したばかりで売却価格の設定値が高くて、そのせいで利回りが低くなっている」とかだったら、指値で価格交渉する余地があると言えるかも。ケースバイケースだけど。

いえ。バツイチ独身です。

そうそう。まず表面利回りを見てから提案するかどうかを判断する。
なぜならお客さんが投資目的なら、表面利回りが高くなければ実質的に利益が少ないから旨みがなくて提案する意味そのものがなくなってしまうからね。表面利回りとレントロールは大事かも。

利回りってお金のハナシだけどそれだけじゃないのを忘れないようにしたいよね。たとえば、地域をもっと活性化させたいとか、リノベーションで町を良くしたいとか。
地域に熱い想いを持っている不動産マンもいるから、B子さんもそういう視点を忘れないでほしい。
SDGsってカタチだけじゃないから。

Hくん。コイツに絡まないほうがいい。
痩せる痩せる詐欺だから。

M夫さん。こんどサウナ一緒にどうですか？
新しいとこ見つけたんですよ。

行きたい！！整えたい！ビールのみたい！

おまえ。痩せろ。そして今日は餃子くさい！