不動産を売却する時には、税金をはじめ様々な費用がかかります。中でも特に金額が大きいのが不動産会社への仲介手数料です。いっけん、仲介手数料がなければ非常にお得に感じます。しかし、このような物件は仲介手数料がない代わりに、他のコストが高かったり、なんらかのコストが発生することもあります。今回は最近はやりの仲介手数料無料物件の落とし穴をわかりやすく解説します。
そもそも「不動産の仲介手数料」 って何？
まず不動産会社が仲介手数料を無料にできる仕組みを知る前に、仲介手数料が何なのか？重要なので知っておきましょう。
不動産売買・仲介を依頼する際に発生する報酬
仲介手数料とは「不動産売買の仲介を依頼する媒介契約を結んだ不動産会社が行う仲介活動に対して発生する報酬」のこと。仲介活動とは「物件の査定や案内、高く早く売るための広告活動、売買契約が結ばれるまでに行う様々な活動」のことです。なお仲介手数料は、不動産会社が契約を成立させたときに支払われる成功報酬のため、契約が成立してから支払うことになります。物件見学などの仲介業務が行われても、その時点ではまだ発生しません。
不動産売買は個人間で行っても法律上問題ありません。しかし専門的な知識が必要なことが多いので大変です。また買主を見つけることができない場合もあります。そこで不動産会社と媒介契約を結び、専門的な知識をもって購入希望者を探したり、契約交渉をするなど「仲介」することでスムーズに進めることができます。そのための仲介手数料だと言えます。なお、不動産の売買仲介を事業の柱としている不動産会社は、主な利益を仲介手数料から得ています。
仲介手数料の額と不動産会社の質は関係ない
仲介を依頼する際に不動産会社と結ぶ媒介契約には「不動産会社は売主や買主に対し、登記や決済手続きなど物件の引き渡しに関わる事務の補助を行うこと」が法律で義務付けられています。しかし仲介手数料の額と、不動産会社の質は必ずしも比例するわけではありません。
支払いのタイミングは契約成立時と引き渡し時
仲介手数料は、不動産の取引額で変わるため、売買契約が成立した時点で支払う額が決定します。前述のとおり「仲介手数料」は成功報酬です。売買契約が成立する前に仲介手数料を支払うことはありません。売買契約が成立してから支払うものです。一般的には下記のタイミングで２回に分けて50％ずつ支払う場合が多いです。
支払いタイミング①＝売買契約が成立したとき
支払いタイミング②＝不動産を引き渡すとき
仲介手数料を一度に支払わず２回に分けて支払うのは、契約成立から引き渡しの間に不動産業者にいろいろな手続きをしてもらう必要があるためです。
宅地建物取引業法によって上限額が決まっている
仲介手数料の上限額を調べておくと、不動産売却にかかるおおよその費用が把握できます。なお、不動産会社が受け取れる仲介手数料の金額は「宅地建物取引業法」によって上限額が定められていて取引額から計算されます。計算式は次の通りです。
| 上限を求める計算式の対象となる不動産の取引額 | 計算式 |
|---|---|
| 売却額のうち200万円以下の部分 | 対象金額の5％以内+消費税 |
| 売却額のうち200万円を超えて400万円以下の部分 | 対象金額の4％以内+消費税 |
| 売却額のうち400万円を超える部分 | 対象金額の3％以内+消費税 |
※400万円を超える取引の場合は「売却額×3％＋6％＋消費税」で算出できます。
▼取引額が3,000万円の場合、下記計算で仲介手数料の上限がわかります。
| 取引額 | 計算 | 仲介手数料 |
|---|---|---|
| 200万円までの部分 | 200万円×5％ | 10万円 |
| 200万円超から400万円までの部分 | 200万円×4％ | 8万円 |
| 400万円超から2,000万円までの部分 | 2,600万円×3％ | 78万円 |
| 合計 | 96万円+消費税 |
※仲介手数料の法律上問題がない上限額は96万円に消費税を加えた金額です。ここで注意点は、この消費税は「仲介手数料に対する税金」で、土地の価格や個人が売主となる物件の価格には消費税はかかりません。
仲介手数料に上限があることや、不動産会社と合意の上であれば上限額より少ない仲介手数料でも問題はありません。知識がないばかりに言われたままの手数料を支払ってしまうことのないようにしましょう。
不動産会社の仲介手数料無料の注意点とは
仲介手数料が無料になることでコストは削減できますが、そのため売却価格が下がったり、スムーズに売却できなくなるなど、トータルで考えると思ったよりお得にならない場合があります。
高値で売却するための３つのポイントは下記の通りです。
購入希望者がたくさん取れるようにする
購入希望者が何人か現れると、競争心理が生ずることで。希望の売り出し価格で売却できることがあります。購入希望者が現れやすくするためには、適切な売り出し価格にすることです。そのほかに魅力的な写真を多く掲載するなど、不動産会社のノウハウに頼ることが多いと思います。高値で売却するためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
内覧を成功させる
不要なものを片付けたり掃除をしたりするだけでなく、ハウスクリーニングをプロに任せるなど物件の魅力をアピールすることで内覧の成功率を上げましょう。内覧時に好印象を得ることで希望の売却金額に近づける工夫をすることが大事です。
売却時期を調整する
仲介手数料無料や値引きだけが、希望の売却額に近づける方法ではありません。不動産には売れやすい時期があります。会社の異動や転勤、進学や入学などで転居する人が多い年度末である3月前後は、不動産取引が活発になります。値引きされるおそれも減ります。そこから逆算して3月頃の成約を目指して準備しましょう。まずは信頼できる不動産会社を探して高値で売ることへ準備をしましょう。
仲介手数料・無料のからくりを知っておこう
「仲介手数料を無料にできる仕組み」に詳しくなってより高値で売れるように努力しましょう。
不動産会社は売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることが可能です。両手取引の場合は2倍の仲介手数料を受け取ることができます。しかし両手取引をする不動産会社の中には、たとえば買主側に「当社を利用すると仲介手数料が無料になります」と宣伝し、売主側にのみ仲介手数料を請求するケースがあります。
▲上記の場合、買主側にはお得感が生まれるので「仲介手数料が無料ならこの不動産会社に頼もう」と考えます。売主側にも「契約がすぐにまとまった」と満足感が生まれるので、結果的に不動産会社の評判が高まり、次の契約チャンスにつながる場合があります。このように両手取引を、片方からしか仲介手数料を受け取らないことで仲介手数料を無料にできるのです。
仲介手数料無料のメリット
大きな点はシンプルに「費用を抑えられる」ことです
なお、不動産を売却する際に必要となる主な費用は下記の3点です。
- 不動産登記に必要な費用
- 仲介手数料
- 測量や建物解体など、必要に応じて掛かる費用
たとえば400万円を超える物件の仲介手数料が無料になると「売却額×3％+6万円+消費税」の費用を抑えることが可能になります。前述しましたが、例えば3000万円なら最大で「96万円+消費税」のコストダウンができます。これによって自己資金を増やし諸費用やリフォームなどに充てることも可能になるのです。仲介手数料無料の不動産会社を選ぶことは、自己資金を増やすメリットにつながると言ってもいいかもしれません。
結果的に自己資金が増え住宅ローン審査に通りやすくなる
不動産売却に必要な費用を抑えることは、新たに不動産物件を購入したい場合にもメリットがあります。たとえば住宅ローン審査を受ける際、自己資金なしで全額ローンを利用することも可能ですが、自己資金がない場合に比べるとローン審査が厳しいと言われています。それに自己資金なしで住宅ローンを借りた場合、最終的な支払総額も高くなるため、自己資金を増やすことは返済計画を考えるうえで大事なポイントになります。万が一に備えた貯蓄など、状況によってメリットの大きさは変わりますが将来の設計を見越して、仲介手数料が無料の不動産会社を選ぶのは一つの選択肢でしょう。
仲介手数料無料のデメリット
別の名目で料金を請求される恐れがある
本来は、物件の宣伝のための広告はほとんどの場合仲介業務に含まれているため、売主が特別に不動産会社へ依頼をしない限り、追加の手数料を支払う必要はありません。仲介手数料は法律で上限額が決められていますが、実際は仲介手数料以外にも物件の宣伝などに関わる費用が発生したとして追加で請求されるケースがあるので気をつけねばなりません。
売主の承諾を得た上で、例外的に次のようなケースに当てはまる場合は仲介手数料以外の支払いが発生します。
・売手が広告を追加で依頼した際の費用
・売主の希望で遠隔地の買主と交渉した際の旅費
※これらは売り手が求めた通常範囲外の業務で実費として発生した場合のみです。
媒介契約を結ぶ前に、仲介手数料の中に含まれるサービスの種類や、受けたいサービスの費用の有無をしっかり確認しましょう。
すべての物件が対象ではないことがある
売り手側の仲介手数料が無料になるかどうかは、物件によります。特に個人が売り手の物件の場合条件も様々なため仲介手数料が無料になるかどうかは、物件次第になる場合があります。つまり、仲介手数料が無料になることを宣伝している不動産会社でも、物件次第で仲介手数料を請求される場合があるのです。どのような物件なら仲介手数料が無料になるのか、きちんと説明してくれる不動産会社を選ぶことが大事です。
仲介手数料が無料であることを優先しすぎてしまうと、最終的に損をする可能性がある
売り手の仲介手数料が無料になるのは「依頼した不動産会社が買い手から仲介手数料を受け取れる時」および「その不動産会社が買い取る」場合です。しかし「買い手から仲介手数料を取れない」もしくは「その不動産会社が買い取らない」場合はそのどちらも不可能であるので、購入希望者がなかなか現れないことになり、その結果、売り出し価格を下げることになる場合もあるので注意が必要です。
自分に合った仲介手数料無料の不動産会社の見つけ方
取り扱い物件の多い不動産会社を選ぶ
取り扱い物件が少ない不動産会社を選ぶと、せっかく依頼しても物件が売れにくくなるかもしれません。つまり買主は欲しい物件を見つけられないからです。ホームページを見て取り扱い物件が多い不動産会社かどうか確認しましょう。
もし買主からの仲介手数料が無料の不動産会社であれば、売主からの仲介手数料が利益となるので、売主と契約していない物件を売ると「利益はゼロ」になってしまいます。基本は媒介契約を結んでいる物件をメインに売却をすすめますが、媒介契約を結んでいる売主が少ないと、結果として紹介できる物件は減ってしまうので、結果的に取り扱い物件が少なくなるので買主が集まりにくくなる状況に陥ってしまい、結果的に売主も「買主が来ない」という状況が起こり得るので注意しましょう。
仲介手数料以外にかかる費用をチェック
後出しジャンケンのように、仲介手数料が無料と宣伝していても、実は不動産の価値を査定する費用などを請求する不動産会社があります。くわしい説明が無かったり費用の総額が仲介手数料より高かったりすると、仲介手数料が無料の不動産会社を選んだメリットがないので注意がひつようです。しっかりと実際にかかる費用について説明してくれた上で、見積もりを出してくれるなど信頼のおける不動産会社を選ぶことが大切です。
「仲介手数料・無料」を選ぶよりもお得な方法もある
お得に売却するには下記の方法を試すことで、仲介手数料が無料にはならなくてもお得に不動産売却ができる場合があります。
仲介手数料の値引きを交渉する
手数料が無料でなくても交渉ができます。つまり不動産会社と媒介契約を結ぶ前に値引き交渉をすることで、交渉次第で値引きをしてもらえることもあるのです。仲介手数料をいくらにするかは、上限額までなら不動産会社で自由に決められるので、事前に相談して値引きができるかを聞いてみるとよいでしょう。
複数の不動産会社に相談する
同じ不動産を売却する場合でも、不動産会社によって仲介手数料が違ったり、売却できる見込みの金額が異なったりすることもありえます。たとえば最低3社以上を目安に条件を比較し、もっとも好条件を提示する不動産会社を選ぶことでオトクな結果を導き出すことも可能です。不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、複数社に相談して、各社が提示する条件を比較してみましょう。
確定申告で控除を受ける
不動産を売却して利益が出ると、翌年に確定申告が必要です。確定申告によって売却益に課せられる税額が決定しますが、各種控除を適用することで減額や非課税となったりすることがあります。売却で損益が出た場合も、他の所得と損益通算して税金を抑えることができる場合があります。確定申告をおすすめします。
例えば物件・売却時の3,000万円の特別控除を適用できれば、売却益が3,000万円以下なら非課税になります。どのような控除や特例が適用できるかは不動産会社に相談して、売却後に確定申告をして税控除を受けることで、お得な売却を目指しましょう。
★ 時間のない方へ
まずは仲介手数料無料にはメリットもデメリットがあることを知ろう
重要なことは、気になったことをすぐに聞けて信頼できる不動産会社を選ぶことです。もし忙しくて不動産会社探しの時間が無い方は、SUMiTAS（スミタス）のかんたん自動査定をおすすめします。
「即時買取」や「買取保証付仲介」という一定期間内売却できなかった場合に約束した価格で買い取ってもらえる、急いで売却したい人のためのサービスがあります。自分にあった物件売却を考えてみるきっかけにしてください。
不動産売却の成否は不動産仲介会社選びがカギとなります。
それぞれの特徴を押さえ、あなたの条件にあった不動産仲介会社を選びましょう。不動産売却はパートナーとなる不動産仲介会社選びが非常に大切です。メリット・デメリットをよく比較して、自分に最適な不動産仲介会社を見極めましょう。
